Vastgoed aankopen via de vennootschap

De aankoop van de gezinswoning via de vennootschap lijkt op korte termijn interessant. Zo zijn de aankoopkosten en intresten op kredieten integraal aftrekbaar. Bovendien kan het huis afgeschreven worden wat vaak voor een aanzienlijke besparing in de vennootschapsbelasting zorgt. De aandelen van de vennootschap waarin de gezinswoning werd ondergebracht kan u bovendien familiaal schenken in rechte lijn gaande van 3% in Vlaanderen en Brussel tot 3,3% in Wallonië. Vastgoed privé schenken is meestal minder fiscaalvriendelijk.

Toch geniet een gezinswoning in privébezit nog steeds onze voorkeur. En wel om deze vier redenen:

• Woont u in een pand van de vennootschap, dan betaalt u privé een ‘voordeel van alle aard’. De aftrekbaarheid van kosten voor de gezinswoning ligt steeds meer onder vuur.
• Bij de verkoop is de vennootschapsbelasting op meerwaarde hoger. Privé betaalt u na vijf jaar zelfs helemaal geen meerwaarde belasting.
• Bij overlijden betaalt de langstlevende partner doorgaans geen erfbelasting op de gezinswoning.
• Het vruchtgebruik op de gezinswoning beschermt de langstlevende partner beter dan het vruchtgebruik op aandelen van een vennootschap.

Een investering in een tweede verblijf bekijken de meeste ondernemers en vrije beroepen niet enkel als een belegging maar als vastgoed om privé van te genieten. Wat geldt bij de aankoop van een privéwoning, geldt eveneens bij de aankoop van een tweede verblijf.

Dus geniet ook een tweede verblijf in privébezit onze absolute voorkeur.

Wanneer kan de vennootschap wél een rol spelen in de aankoop van uw tweede verblijf?

Deze combinatie biedt soms een oplossing als u met de vennootschap een tweede verblijf wil aankopen of uw privéwoning wenst te verbouwen.

De voordelen van een IPT (Individuele Pensioentoezegging), algemeen beter bekend als een groepsverzekering, kent u ongetwijfeld: uw vennootschap betaalt de premies en u bent de begunstigde. Dankzij de combinatie van een privé bulletkrediet en uw IPT kan u uw aankoop van uw tweede verblijf extra voordelig financieren.

Hoe werkt dit bulletkrediet in combinatie met uw IPT?

U beschikt privé over onvoldoende liquide middelen voor uw vastgoedaankoop. Anderzijds heeft u reeds een mooi spaarpotje opgebouwd in uw IPT via de vennootschap. Dit kapitaal komt echter pas vrij op het moment dat u met pensioen gaat. U kan echter dit kapitaal voor één uitzondering nu toch al gebruiken, nl. voor de aankoop, bouw of verbouwing van een privé vastgoed (niet voor vastgoed van uw vennootschap). U kan dit kapitaal op twee manieren gebruiken:

• U neemt een voorschot op van dit kapitaal. Dat wil zeggen dat u eigenlijk leent van uw verzekeringsmaatschappij tot aan uw pensioen.

• U gaat een ‘bulletkrediet’ aan bij uw bank, waarbij het kapitaal van uw IPT kan dienen voor de terugbetaling van deze lening op termijn. Typisch voor een bulletkrediet is dat u doorheen de looptijd maandelijks enkel intresten aflost en het kapitaal pas op het einde in één keer aflost. Die ene aflossing gebeurt dan na de uitkering van uw pensioenkapitaal uit uw IPT.

Vastgoed waar u privé van geniet, koopt u best privé. Zo ver zijn we al. Maar wat met vastgoed voor beroepsmatig gebruik? Een praktijkruimte bijvoorbeeld? Of een bedrijfsgebouw? Een dergelijke aankoop vraagt om meer genuanceerd advies. Wat zijn de opties?

Aankoop privé, verhuur aan de vennootschap

Verhuurt u als zaakvoerder een pand aan uw eigen vennootschap, dan moet u er zeker rekening mee houden dat deze huurinkomsten fiscaal op twee manieren kunnen bekeken worden als uw huurinkomsten boven een bepaald plafond komen. Die drempel is 5/3^de van het gerevaloriseerde kadastrale inkomen van het onroerend goed in kwestie. Vraagt u toch meer huur, dan wordt de huur boven die grens niet belast als onroerend inkomen maar als bedrijfsleidersbezoldiging. Als beroepsinkomen dus. Met als gevolg dat u ook sociale bijdragen verschuldigd bent op dat bedrag. Stem deze grens goed af met uw accountant!

Aankoop via uw vennootschap

Van plan om het vastgoed 100% beroepsmatig te gebruiken? Dan vraagt u zicht eerst even beter af of u het gebouw wil behouden als u het bedrijf overlaat, met uw praktijk stopt of uit een associatie stapt. Als het gebouw later samen met de vennootschap mag worden verkocht, dan kan het interessanter zijn om het gebouw volledig via de vennootschap aan te kopen.

Dat is zeker zo als u een nieuwbouw aankoopt of laat bouwen en dus btw-plichtig bent. De btw van uw investering kan u namelijk recupereren.

Gaat het niet om nieuwbouw? Dan kan u het gebouw nog altijd afschrijven en de kosten in mindering brengen van de vennootschapsbelasting. Als u later het pand verkoopt vanuit de vennootschap, dient u wel rekening te houden met een meerwaardebelasting.

Valt dan die meerwaardebelasting op het vastgoed weg als u de aandelen van de vennootschap verkoopt? Helaas niet, omdat de koper van de aandelen van uw vennootschap ook beseft dat hij of zij die belasting dan ooit zal moeten betalen. In de praktijk wordt die meerwaardebelasting op dat vastgoed verrekend in de overnameprijs van uw aandelen. U als verkoper zal dus steeds mee delen in de belastingfactuur. Niet onlogisch aangezien u als eigenaar al de jaren voordien heeft genoten van de voordelen ervan.

Aankoop vruchtgebruik door uw vennootschap

Weet u nog niet wat er later met het gebouw moet gebeuren of is de bestemming gemengd? Dan kan uw vennootschap ook enkel het vruchtgebruik kopen van het gedeelte dat u beroepsmatig zal gebruiken. Het vruchtgebruik is een tijdelijk recht om gebruik te maken van andermans goed of er de vruchten (bijv. genot of huur) van op te strijken.

Ook hier is een correcte waardering van het vruchtgebruik op basis van de netto-huurwaarde cruciaal. Op die manier komt het gebouw in volle eigendom en belastingvrij terug naar u na afloop van het vruchtgebruik. Meestal loopt het vruchtgebruik ongeveer 20 jaar. Voor de waardering van dit vruchtgebruik is uw accountant de juiste raadgever.

Het is belangrijk om de waarde van het vruchtgebruik correct te laten schatten op basis van de werkelijke huurwaarde. Vindt de overheid dat de vennootschap te veel betaalt voor het vruchtgebruik, dan wordt dat ‘teveel’ privé als een voordeel van alle aard belast bij de blote eigenaar. 

Als belangrijkste criterium wordt het netto-huurrendement vooropgesteld.

Aankoop via recht van opstal

U koopt als natuurlijke persoon de grond en u geeft aan uw vennootschap het recht om op die grond ‘opstallen’ te bouwen of gebouwen op te trekken. Als grondeigenaar bent u de ‘opstalgever’. Uw vennootschap is als eigenaar van de gebouwen de ‘opstalhouder’. Juridisch gezien wordt de grondeigenaar automatisch eigenaar van alles wat op zijn grond gebouwd wordt.

Maar met het recht van opstal kan er van dit principe afgeweken worden. Als de vennootschap-opstalhouder tijdens het recht van opstal een gebouw opricht, wordt ze de volle eigenaar van het gebouw. De vennootschap kan dit afschrijven, de btw aftrekken als ze het gebouw voor haar eigen btw-activiteiten gebruikt en de eventuele inkomsten innen.

Op het einde van het recht van opstal wordt de grondeigenaar-opstalgever wel eigenaar van het gebouw. De opstalgever is dan een vergoeding verschuldigd aan de opstalhouder.

Voordeel van het recht van opstal is dat alle kosten met betrekking tot het gebouw en de btw integraal aftrekbaar zijn.

Beleggingsvastgoed koopt u in de meeste situaties het best privé aan. Koopt u beleggingsvastgoed via uw vennootschap, dan zijn er op korte termijn heel wat voordelen (bijv. afschrijven en aftrek van de kosten) maar er zijn veel meer nadelen die zich vaak pas op langere termijn laten voelen.

• De huurinkomsten worden belast aan het tarief van de vennootschapsbelasting. Privé wordt u niet belast op de ontvangen huur als u aan een natuurlijk persoon verhuurt die het pand niet beroepsmatig gebruikt. U wordt privé wél belast op het bezit van uw opbrengstvastgoed via onroerende voorheffing en personenbelasting op basis van het kadastraal inkomen (het zgn onroerend inkomen).

• Privé mag u de intresten op een lening bij aankoop van een opbrengstpand aftrekken van dat onroerend inkomen. Als belegger is dat vanuit fiscaal oogpunt aangewezen om de financieringswijze van uw aankoop op voorhand grondig door te nemen.

• Bij verkoop is de vennootschapsbelasting op de meerwaarde meestal hoger dan de eerdere belastingbesparingen. Privé betaalt u, na vijf jaar, helemaal geen meerwaardebelasting. Let wel op als u privé regelmatig vastgoed aan- en verkoopt. De kans is reëel dat u dan wel belast wordt op de gerealiseerde meerwaardes.